Apartemen di Jakarta

Latar Belakang

Sejak bertahun-tahun yang lalu Jakarta merupakan kota pusat berbagai kegiatan yang kemudian sistem ini disebut sebagai sentraliasasi kegiatan yang mungkin bertujuan untuk menjadikan kota Jakarta sebagai hirarki semua kota di Indonesia. Kegiatan politik, pemerintahan, keamanan, sosial, ekonomi, dan perindustrian. Kota Jakarta yang dijadikan sebagai pusat kota yang dapat membuka peluang untuk mengadu nasib atau mencari sebuah pekerjaan. Hal inilah yang membuat peluang perpindahan penduduk dari luar kota maupun dari luar negeri ke Jakarta. Dengan perpindahan penduduk ini dapat memberikan sumbangan bagi kemajuan suatu  kota, namun dapat mengakibatkan permasalahan yang sangat signifikan untuk dipertimbangkan yaitu peningkatan populasi penduduk karena bertambahnya jumlah penduduk. Tingkat pertambahan penduduk yang cukup tinggi yaitu sekitar 1,5% pertahun dengan jumlah penduduk kota Jakarta sebesar 9,8 juta jiwa, maka dibutuhkan suatu upaya penyediaan fasilitas umum yang salah satunya adalah perumahan atau pemukiman. Pada mulanya permasalahan seperti ini mungkin belum terlalu menjadi suatu permasalahan yang amat serius namun dengan seiring pertumbuhan penduduk yang tidak diimbangi oleh pertambahan fasilitas akan menjadi suatu permasalahan besar . Apalagi semakin banyaknya pembangunan yang menyebabkan harga tanah menjadi lebih mahal sehingga muncul kebijakkan dan pemikiran yang berusah untuk memanfaatkan lahan terbatas semaksimal mungkin yang pada akhirnya mengacu pada konsep pembanguna kearah vertikal baik fungsi perdagangan, perkantoran maupun perumahan yang lebih dikenal dengan sebutan apartemen atau rumah susun. Konsep pembangunan tempat tinggal vertikal ini bukanlah sebuah solusi terbaik karena walaupun dapat mengoptimalkan penggunaan lahan, namun konsep ini menyebabkan pertambahan nilai konstruksi sebesar 1,8% dari nilai konstruksi rumah tangga umumnya. Permintaan rumah susun atau apartemen lebih banyak diminati oleh golongan menengah keatas. Namun, demikian bukan berarti rumah susun atau apartemen hanyalah untuk golongan menengah keatas saja karena banyak rumah susun yang dibangun bagi golongan menengah ke bawah untuk mengefisienkan tanah di Jakarta.

Hambatan lain yang juga tidak boleh dilupakan adalah keterbatasan kemampuan ekonomi masyarakat. Menurut hasil kajian studi pasar perumahan di Indonesia menunjukkan bahwa penduduk perkotaan sebanyak 65% berpenghasilan di bawah 1,3 juta rupiah per bulan Dari hasil studi diketahui bahwa target pasar untuk hunian di wilayah perkotaan mayoritas adalah masyarakat menengah ke bawah. Seiring dengan berjalannya waktu pemerintah juga telah mencanangkan pembangunan seribu apartemen di seluruh kota di Indonesia yang berpenduduk diatas dua juta jiwa. Rencana besar yang akan menggerakkan ekonomi Indonesia ini menelan anggaran 50 trilliun rupiah. Seluruh apartemen tersebut terdiri dari 20 lantai, dimana tiap apartemen berisi kurang lebih 600 unit. Jadi total yang dibangun mencapai lebih kurang 600.000 unit. Apartemen terbanyak akan dibangun adalah di DKI Jakarta dengan jumlah penduduk sekitar sepuluh juta jiwa. Apartemen merupakan jawaban yang paling rasional untuk mengatasi ledakan penduduk, menghilangkan kawasan kumuh, komitmen menjaga lingkungan, efisiensi lahan dan upaya mendekatkan warga dengan tempat kerjanya. Bagi konsumen golongan menengah ke bawah penyediaan hunian vertikal diwujudkan dalam bentuk rumah susun sederhana (rusuna). Adapun beberapa sasaran yang ingin dicapai dalam pembangunan rumah susun sederhana antara lain untuk memenuhi kebutuhan hunian masyarakat berpenghasilan rendah, meningkatkan fungsi lahan dan meningkatkan kualitas hunian padat di lokasi yang berdekatan dengan pusat-pusat pertumbuhan ekonomi. Bagi konsumen golongan ekonomi menengah ke atas penyediaan hunian vertikal diwujudkan dalam bentuk apartemen, dengan fasilitas yang tentunya berbeda dengan rumah susun sederhana. Adapun sasaran yang dicapai dalam pembangunan apartemen adalah untuk memenuhi kebutuhan hunian bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke atas serta meningkatkan fungsi lahan dan meningkatkan kualitas hunian padat. Dan akan sangat baik jika warga berdomisili di dekat lokasi kerja sehingga mereka cukup berjalan kaki atau naik sepeda tiba di kantor.

 Jumlah apartment yang berada di Jakarta diperkirakan 200.000 unit apartment, dimana angka ini masih sangatlah kecil dibandingkan dengan jumlah penduduk Jakarta yang mendekati angka 25 juta jiwa. Melihat dari data ini,dapat diperkirakan di tahun mendatang pertumbuhan apartment masih akan significant. Hal itu akan medukung dikarena kondisi lalu lintas yang macet sehingga membuat waktu tempuh dari rumah ke tempat bekerja makin hari akan makin lama. Akhirnya, karena pertimbangan efisiensi waktu dan biaya transportasi, memilih tinggal di apartemen adalah pilihan yang bijaksana.Kalau 10-15 tahun yang lalu, Segmen apartemen lebih banyak untuk kelas menengah atas sekarang justru terbalik. Banyak pengembang yang membangun apartemen yang lebih terjangkau untuk dibeli oleh masyarakat luas. Kembali ke 10 -15 tahun yang lalu, lokasi pembangunan apartemen terkonsentrasi hanya di Jakarta Pusat dan Selatan,sekarang pembangunan apartemen mulai menyebar ke seluruh penjuru Jakarta, bahkan sampai ke bekasi dan tangerang. Di CBD Jakarta barat, yaitu di sekitar Puri Indah, pembangunan apartemen mendapatkan respons yang baik dari pasar, terbukti dengan terjualnya 3 tower di st. Moritz. Masih dari daerah puri indah, dalam waktu dekat akan diluncurkan apartemen yg di desain oleh Aboday Architect, arsitek muda Indonesia yang mempunyai pengalaman international, dengan konsep apartment maisonette yang didesain sebagai interlocking unit block, dengan double volume living space yang diarahkan kepada segmen market lifestyle yang aktif.Sepanjang pengamatan saya, saya tidak menemukan apartemen yang dibangun di Jakarta dalam keadaan kosong tidak dihuni. Kalaupun ada, kondisi ini terjadi pada apartemen baru yang masih pada tahap serahterima dari developer kepada pembelinya, atau masih pada tahap pengerjaan interior sehingga belum bisa untuk ditempati.Di beberapa lokasi, harga sewa apartemen ke orang asing mencapai harga ribuan dollar perbulan, hal ini menjadikan apartemen bukan hanya sebagai hunian yang nyaman untuk ditempati, tetapi juga sebagai investasi yang memberikan hasil yang tinggi.
Singkat kata, apartemen adalah pilihan yang tidak terhindarkan untuk pembangunan hunian di Jakarta di masa sekarang maupun di masa yang akan datang.

 Aspek Ekonomi

Sasaran rumah susun/apartemen bukan hanya untuk golongan menengah keatas saja karena banyak rumah susun yang diusahakan bagi golongan bawah untuk mengefisienkan tanah di Jakarta oleh Pemda Jakarta, sehingga istilah apartemen lebih ditujukan pada bangunan rumah susun yang berkategori baik atau mewah yang ditujukan untuk masyarakat golongan menengah keatas. Banyak masyarakat golongan menengah keatas ini yang suka tinggal di apartemen apalagi para kaum selebriti, pribumi yang pernah tinggal di luar negeri terlebih para warga Negara asing yang tinggal beberapa waktu di Indonesia khususnya di Jakarta. Pertimbangan mereka tinggal di apartemen kebanyakan karena alasan praktis, efektif dan efisien sehingga mereka akan mencari apartemen yang baik pelayanannya dan dekat tempat dimana mereka bekerja. Alasan pelayanan dikarenakan kebanyakan dari mereka sibuk dengan pekerjaan mereka jadi mereka sulit untuk meluangkan waktunya untuk mengurus tempat tinggalnya, sedangkan kedekatan dengan tempat bekerja dikarenakan waktu yang sangat mereka hargai apalagi kondisi Jakarta yang kerap macet sehingga mereka membutuhkan lokasi yang mudah untuk akses keluar dan sedikit melewati daerah macet, lokasi ini banyak ditemukan dipusat kota atau CBD. Kemacetan tersebut pada prinsipnya banyak dipengaruhi oleh dampak dari arus commuter yang bekerja di Jakarta namun bertempat tinggal di pinggiran dan diluar Jakarta. Jika hunian tersebut didekatkan ke pusat kota maka diharapkan dapat mengurangi tingkat kemacetan. Berdasarkan permasalahan inilah maka pembangunan hunian vertikal di arahkan ke pusat kota/CBD. Dengan adanya pemilihan lokasi di pusat kota maka akan menyebabkan biaya penyediaan apartemen yang tinggi karena harga tanah yang mahal. Hal ini menyebabkan kesulitan bagi para calon penghuni dengan kelas ekonomi menengah kebawah untuk membeli apartemen karena terlalu mahal contohnya 1 unit apartemen Da Vinci dengan luas kurang dari 600 m2 dijual dengan harga 22 milyar (Kompas, 9 Oktober 2003). Sehingga kebanyakan unit tersebut dibeli maupun disewa oleh masyarakat kelas menengah keatas. Selain itu semakin baiknya perekonomian dan bisnis property Indonesia juga ikut menyumbang pengaruh baik terhadap berjalan atau tidaknya pembangunan perumahan/apartemen. Dengan semakin baiknya kondisi property Indonesia sekarang ini mempermudah dalam merealisasikan kebutuhan hunian tersebut sebagai bentuk bisnis property yang kemudian kembali diperkuat dengan bunga bank yang rendah dari tahun sebelumnya sehingga banyak para pemilik modal memilih beralih dari sistem menabung dibank yang berharap keuntungan dari bunga bank ke penanaman modal dibidang property karena dianggap lebih menguntungkan. Keberadaan dan perkembangan apartemen untuk masyarakat golongan menengah keatas yang merupakan salah satu dari sekian banyak bentuk hunian ternyata lebih dipengaruhi oleh faktor bisnis dan bukan pada faktor kebutuhan akan tempat hunian. Hal ini dapat dicontohkan dengan kasus pembelian beberapa unit apartemen pada satu tempat atau lebih yang dibeli oleh satu orang. Dengan kata lain pembelian apartemen banyak dikarenakan kebutuhan investasi. Contoh lain adalah walaupun kebutuhan perumahan masyarakat DKI Jakarta sangat banyak dan selalu mengalami kekurangan penyediaan hunian yang selanjutnya disebut backlog masih terdapat kasus kekosongan unit hunian apartemen pada banyak bangunan apartemen di Jakarta sehingga pengisian apartemen bukan hanya karena kebutuhan perumahan belaka tetapi lebih karena permainan bisnis property. Namun demikian faktor kebutuhan akan perumahan tetap menjadi dasar alasan kebutuhan akan pembangunan apartemen hanya saja tidak berdampak secara langsung. Adanya pembangunan apartemen dapat juga memperbaiki perekonomian Indonesia karena dalam dalam suatu pembangunan apartemen dapat merekrut banyak pekerja yang berarti dapat mempekerjakan pengangguran yang cukup banyak jumlahnya. Dengan banyaknya masyarakat yang dipekerjakan berarti memberikan penghidupan yang lebih baik dan layak sehingga dapat mengurangi tingkat kemiskinan di Indonesia. Melihat dari permasalahan-permasalahan diatas maka dapat dijadikan suatu peluang bisnis property untuk membangun apartemen yang diperuntukan bagi masyarakat golongan menengah atas sebagai bentuk investasi, yang dapat menjawab animo sebagian masyarakat, kebutuhan pasar akan hunian berprestise tinggi sebagai salah satu bentuk life style dipusat kota yang dapat mengurangi tingkat kemacetan, menjawab dan mengurang backlog kebutuhan hunian. Apartemen yang akan dibangun tersebut akan dipasarkan dengan cara jual agar nilai uang yang dibayarkan pembeli ke pengembang apartemen tersebut dapat digunakan kembali sebagai modal pembangunan proyek property lainnya seperti apartemen. Namun pemasaran tersebut tidaklah menutup kemungkinan untuk disewakan berdasarkan minat pasar oleh pengembang maupun oleh pemilik/pembeli unit apartemen jual tersebut. Dengan adanya pembangunan apartemen maka diharapkan dapat meningkatkan kesejahteraan rakyat dengan mempekerjakan pengangguran dalam pembangunan proyek apartemen tersebut sehingga selain karena faktor bisnis dan permintaan pembangunan apartemen ini juga dapat menyumbangkan dampak positif ke masyarakat banyak. Berdasarkan pemaparan diatas maka dibutuhkan perencanaan dan perancangan bentuk hunian apartemen yang menjawab animo masyarakat untuk tinggal di apartemen sebagai bentuk life style dan penanaman modal sesuai dengan peluang pasar secara tepat dan layak untuk dijual kepada masyarakat sasaran. Melihat pembangunan produk apartemen jual di Jakarta saat ini terpantau cukup positif. Hal tersebut dilihat banyaknya produk apartemen jual (strata title) yang di lempar ke pasaran tiap tahunnya. Keberadaan sejumlah apartemen jual sebaiknya memang diiringi dengan tingkat penyerapan yang positif. Namun angka permintaan (demand) terhadap apartemen jual di Jakarta dari pengamatan analis Vibiz Research dari tahun 2007 hingga kuartal pertama tahun 2009 justru mengalami penurunan. Hal tersebut terjadi karena imbas dari krisis ekonomi global yang terjadi pada akhir tahun 2008, yang mengakibatkan kondisi ekonomi Indonesia juga ikut tergoncang. Hal tersebut menyebabkan perbankan swasta nasional mengetatkan persyaratan kredit mereka untuk kepemilikan apartemen (KPA). Akibatnya calon pembeli apartemen pun lebih memilih menunggu dan melihat kondisi perekonomian sampai stabil lalu memutuskan untuk membeli. Selain itu juga tingkat suku bunga kredit yang tinggi juga salah satu pemicu penurunan tersebut

 Aspek Lingkungan

Pembangunan memang salah satu perwujudan dan bukti bahwa suatu wilayah dapat menata kemajuannya terhadap suatu kota. Pembangunan juga dapat menunjukkan suatu ciri khas wilayah apabila desain tersebut bisa memukai pengamat, namum sesuatu yang baik belum tentu menghasilkan sesuatu yang baik pula dan pasti ada bebrapa dampak yang dapat membahayakan lingkungan.

Beberapa dampak dari hasil pembangunan yang berakibat buruk terhadap lingkungan. Salah satu adalah kurangnya daerah hijau apabila lahan hijau terus-menerus dipakai untuk daerah pembangunan. Kurangnya daerah hijau tidak hanya berhenti di sini saja, namum dapat menimbulkan dampak-dampak yang lain seperti polusi meningkat karena pohon yang berfungsi menyerap karbonmonoksida berkurang karena adanya pembangunan.

Selain menimbulkan polusi juga dapat meningkatkan pemanasan global karena meningkatnya suhu di bumi yang disebabkan kurangnya ruang hijau di bumi.